係香港呢個寸土寸金的地方，有條件買到新樓嘅始終都係少數人，大多數人都係傾向於揀舊樓，因為舊樓除不但價錢上有優勢，而且好多位於市區嘅舊樓地理位置都好優越，實用率仲夠高，自住同投資都一流。
雖然話今年好多行業都受新冠肺炎嘅影響，不過多個物業公司仍然獲得大財團收購，可見其實呢個時勢下投資仍然比較有利，但係買入舊樓之前，有幾個註意事項需要你去註意，避免俾錢落訂之後先發現中伏。
之前我哋介紹過好多關於買樓之後，收樓之前點樣驗樓嘅小知識，今日帶大家睇下買舊樓容易中伏嘅地方。
一、按揭要計清楚
現時嘅舊樓物業一般能批出實際按息2.5%，而屬於唐樓嘅則介乎2.6至2.8%之間。一般來說，按揭最長還款期能長達30年，但由於銀行通常以「70減」或「75減」樓齡計算最長還款期，因此未必供足30年。
假設該舊樓樓齡已經有55年，申請按揭嘅銀行以「75減」計算，最長按揭還款期就只有20年（75-55年）。假設貸款額為500萬並以實際按息2.5%計算，還款30年，每月還款額只需$19,756，如果還款20年就增加到$26,495，兩者足足相距$6,739。
對於樓齡較高嘅物業，銀行嘅估價會偏向保守，最終導致估價不足而降低貸款額。要避免呢個問題，買入舊樓前可先向按揭專員進行初步估價。
二、留心有冇僭建物
舊樓嘅僭建問題係比較麻煩嘅問題。不少舊樓樓齡有四、五十年以上，周邊範圍容易出現僭建物。
假如新買家買入有僭建單位，就需要負上相關法律責任。屋宇署可以根據《建築物條例》第24條要求改正，如果業主拒絕處理，就有機會被檢控。
要查出單位是否已經載有相關命令，可於土地註冊處的「綜合註冊資訊系統網上服務」的「查閱土地登記冊」進行查冊，如果發現命令下有「Letter of Compliance」字眼，表示業主已經履行命令，如果沒有字眼，顯示仍有可能存在有關僭建物。
除了小心僭建物，舊樓單位內部或公共地方天花剝落同失修難免比較多，準買家要有心理準備投放一筆比較大的維修費。
三、商住合一舊樓要查清楚
係你買樓之前，千萬要查清楚該物業是否屬於商住合一，特別是如果你希望買入舊樓單位出租。對於商住合一的單位，樓上屬於住宅（如尖沙咀重慶大廈），低層單位為商用單位，大廈會較多閒雜人等出入，較不受租客歡迎。要初步查出大廈是否屬於商住合一，可查看地政總署的地契及城規會的法定圖則。
除此之外，此類物業一般都難以成立法團管理，如果單位經營黃色事業，銀行一般不會批出按揭，鄰近的單位及上下樓層的按揭成數亦有機會受影響，所以買入前應查清楚呢個單位的經營活動。
四、投資博收購留意地積比率
當財團收購舊樓時佢哋會考慮各種因素，其中地積比率（Plot Ratios）是指可發展的總樓面面積以及地盤面積比例。
呢個比例愈高，樓宇就能興建得愈高。另外，如果物業的業權較集中，又處於市區地段，一般較為容易達到收購目的，根據現時強拍制度，50年樓齡以上的物業只要有8成以上業權份數，可以向土地審裁處申請強拍，打算買入舊樓博收購的人士，可咨詢專業驗樓公司或相關專業人士。
以上呢幾個係買舊樓特別容易中伏嘅地方，各位如果有意向上車嘅記得要留意喇，如果成功置業之後需要專業驗樓服務，第一選擇精英師傅，我哋提供專業驗樓服務，經驗豐富，價錢收費合理，服務遍佈全港九新界，歡迎咨詢報價！電話/WhatsApp 66284865。
