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【精英師傅防中伏指南】舊樓投資慎防4點

係香港呢個寸土寸金的地方,有條件買到新樓嘅始終都係少數人,大多數人都係傾向於揀舊樓,因為舊樓除不但價錢上有優勢,而且好多位於市區嘅舊樓地理位置都好優越,實用率仲夠高,自住同投資都一流。

雖然話今年好多行業都受新冠肺炎嘅影響,不過多個物業公司仍然獲得大財團收購,可見其實呢個時勢下投資仍然比較有利,但係買入舊樓之前,有幾個註意事項需要你去註意,避免俾錢落訂之後先發現中伏。

之前我哋介紹過好多關於買樓之後,收樓之前點樣驗樓嘅小知識,今日帶大家睇下買舊樓容易中伏嘅地方。

一、按揭要計清楚

現時嘅舊樓物業一般能批出實際按息2.5%,而屬於唐樓嘅則介乎2.6至2.8%之間。一般來說,按揭最長還款期能長達30年,但由於銀行通常以「70減」或「75減」樓齡計算最長還款期,因此未必供足30年。

假設該舊樓樓齡已經有55年,申請按揭嘅銀行以「75減」計算,最長按揭還款期就只有20年(75-55年)。假設貸款額為500萬並以實際按息2.5%計算,還款30年,每月還款額只需$19,756,如果還款20年就增加到$26,495,兩者足足相距$6,739。

對於樓齡較高嘅物業,銀行嘅估價會偏向保守,最終導致估價不足而降低貸款額。要避免呢個問題,買入舊樓前可先向按揭專員進行初步估價。

二、留心有冇僭建物

舊樓嘅僭建問題係比較麻煩嘅問題。不少舊樓樓齡有四、五十年以上,周邊範圍容易出現僭建物。

假如新買家買入有僭建單位,就需要負上相關法律責任。屋宇署可以根據《建築物條例》第24條要求改正,如果業主拒絕處理,就有機會被檢控。

要查出單位是否已經載有相關命令,可於土地註冊處的「綜合註冊資訊系統網上服務」的「查閱土地登記冊」進行查冊,如果發現命令下有「Letter of Compliance」字眼,表示業主已經履行命令,如果沒有字眼,顯示仍有可能存在有關僭建物。

除了小心僭建物,舊樓單位內部或公共地方天花剝落同失修難免比較多,準買家要有心理準備投放一筆比較大的維修費。

三、商住合一舊樓要查清楚

係你買樓之前,千萬要查清楚該物業是否屬於商住合一,特別是如果你希望買入舊樓單位出租。對於商住合一的單位,樓上屬於住宅(如尖沙咀重慶大廈),低層單位為商用單位,大廈會較多閒雜人等出入,較不受租客歡迎。要初步查出大廈是否屬於商住合一,可查看地政總署的地契及城規會的法定圖則。

除此之外,此類物業一般都難以成立法團管理,如果單位經營黃色事業,銀行一般不會批出按揭,鄰近的單位及上下樓層的按揭成數亦有機會受影響,所以買入前應查清楚呢個單位的經營活動。

四、投資博收購留意地積比率

當財團收購舊樓時佢哋會考慮各種因素,其中地積比率(Plot Ratios)是指可發展的總樓面面積以及地盤面積比例。

呢個比例愈高,樓宇就能興建得愈高。另外,如果物業的業權較集中,又處於市區地段,一般較為容易達到收購目的,根據現時強拍制度,50年樓齡以上的物業只要有8成以上業權份數,可以向土地審裁處申請強拍,打算買入舊樓博收購的人士,可咨詢專業驗樓公司或相關專業人士。

以上呢幾個係買舊樓特別容易中伏嘅地方,各位如果有意向上車嘅記得要留意喇,如果成功置業之後需要專業驗樓服務,第一選擇精英師傅,我哋提供專業驗樓服務,經驗豐富,價錢收費合理,服務遍佈全港九新界,歡迎咨詢報價!電話/WhatsApp 66284865。

JiaJun
Author: JiaJun

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